近几年来，人们对惠州楼市褒贬不一，呈现两极分化的态势。
一边是铺天盖地的广告在向你描述一个诗与远方的美好生活，告诉你低成本也可以拥有高品质的生活。
一边是业主的现身说法，哭诉这里的房子有多难卖，房价跌得有多惨。
未经求证地相信任何一方未免都有失偏颇。
于是，这周我驱车一百多公里，来到惠州大亚湾一探究竟！
新房：大盘热度相对高，
小盘热度低
来大亚湾的第一站，我选择了惠州临深第一大盘——龙光城。
这个盘，有2万多户，分南北两区开发，规划了15所学校，商业街等等，相当于一个小型城镇。
惠民之家数据显示，近1周内大亚湾一手成交量最高的就是龙光城（成交套数25套）。
如果把时间拉长到近一月，龙光城也可以排进前三名。
就是这样一个惠州顶流的楼盘，在销售中心看房的也不过两三台客。
当然，有可能是我去的当天刚好遇上大雨磅礴的天气，所以看房的人少了些。
据销售说，来这里买房的外地人很多，尤其是在深圳那边工作的外省人。
看样板房的时候，在楼梯间我就碰到了三四个一起来看房的外地客。他们主要是买来自住，看重龙光城的教育配套。
销售还透露，虽然现在惠州市场很一般，但龙光城作为惠州的标杆盘，成交一直不错，每周都有大概3、4套房成交。
最后，我也让他给我算了一套91㎡左右房源的价格，算下来实际总价是156万左右，但合同价是173万左右。
之所以会出现实际价格和合同价不一致是因为，惠州不允许楼盘低于备案价的九折卖房。
所以开发商会通过返现的方式变相降低房价。
以我算的这套房为例，后期开发商会在网签后3-6个月返现约17万给购房者（注：首付还是按合同价缴纳）。
这样算下来，这套房的实际均价就在1.7万/㎡左右。
而龙光城在去年6月的时候，已经卖到2万/㎡左右，10月降到了1.7-1.8万/㎡，降幅明显。
现在的价格其实还是延续去年年末的优惠力度。
之后，我也去了另外一个楼盘卓越·蔚蓝海岸。
这个楼盘几乎已经清盘，只有几套清退的房源在卖，价格更便宜，只要1.6万/㎡左右。
它的备案价是17500元/㎡，现在的价格也是低于备案价在卖。较之前也有2000元㎡左右的下调。
走访下来，像龙光城、卓越·蔚蓝海岸、泰丰牧马湖、金地天润自在城等大盘在大亚湾的销售情况都还不错。
虽然价格低廉是诱因，但也是因为配套完备，自住条件还算优越所带来的。
中介透露，在大亚湾新房卖得较多的是三、四房户型。
因为来这里买二手的人都是考虑自住，只有三、四房才能满足一家老小的居住需求。
而那些配套相对没有那么齐全的小盘，就比较少人问津了。
总体看下来，销售的情绪还是比较乐观的。虽然从去年年底到今年年初对他们来说市场相当淡，但他们觉得未来会越来越好。
毕竟惠州利率也下调了，调控也有放松的迹象。
不少开发商甚至在这个时候选择捂盘不卖，想等到市场好一些再入市。
看完一手市场后，我发现虽然现在惠州大亚湾房价的确降得狠，但品质和配套好的楼盘也没有跌到腰斩的程度。
那么，二手方面又如何呢？
二手：大批人正在站岗
目前，大亚湾在贝壳上的二手房挂牌量有两万多套。
而成交量呢？
据统计，它1月的二手成交只有101套！
大亚湾还是惠州二手成交最多的区域，其余区域成交都是两位数，甚至个位数。
从贝壳上大亚湾的二手成交价来看，从去年2月到今年1月，基本呈现一个下跌的趋势。
图片来源：贝壳
挂牌均价同比下跌3.2%，而成交均价同比下跌了41.3%！
在龙光城附近也分布了许多家中介门店，我在走访时，发现这些店面门可罗雀。
我也进去采访了一下店里的中介，据他们所说，大亚湾的二手盘，龙光城算是卖得比较好的。
但就是这样一个“卖得比较好”的龙光城，成交均价也从去年2月的1.62万/㎡跌至1.48万/㎡。
面对这样惨淡的市场，当我询问他们是否有转行打算时，他们倒是很坦然地告诉我：虽然现在行业不景气，人员流动性很高，但是他们是很看好未来惠州的市场的，所以暂时不会离开。
其中一个中介说他已经干这一行干了8年，未来也会继续干下去。
虽然中介们看好惠州楼市的未来，不过1月中原研究院的数据又再次打脸。
大亚湾的二手挂牌价成为了惠州临深4区中，环比跌幅最大的，达到了2.72%。
1月惠州临深二手住宅挂牌均价一览表 图片来源：中原数据研究中心
而去年年底二手挂牌价同比2023年年底挂牌价，也跌了0.8%，形势很不好。
看房前，就有群友苦心孤诣劝我别去惠州。
看来“大亚湾的水，深圳人的泪”这句话已经深入人心。
不知道惠州何时能打破这种魔咒呢？
而在它打破这个魔咒之前，各位投资客们，咱还是别碰它了吧！
