近幾年來，人們對惠州樓市褒貶不一，呈現兩極分化的態勢。
一邊是鋪天蓋地的廣告在向你描述一個詩與遠方的美好生活，告訴你低成本也可以擁有高品質的生活。
一邊是業主的現身說法，哭訴這裡的房子有多難賣，房價跌得有多慘。
未經求證地相信任何一方未免都有失偏頗。
於是，這周我驅車一百多公里，來到惠州大亞灣一探究竟！
新房：大盤熱度相對高，
小盤熱度低
來大亞灣的第一站，我選擇了惠州臨深第一大盤——龍光城。
這個盤，有2萬多戶，分南北兩區開發，規劃了15所學校，商業街等等，相當於一個小型城鎮。
惠民之家數據顯示，近1周內大亞灣一手成交量最高的就是龍光城（成交套數25套）。
如果把時間拉長到近一月，龍光城也可以排進前三名。
就是這樣一個惠州頂流的樓盤，在銷售中心看房的也不過兩三台客。
當然，有可能是我去的當天剛好遇上大雨磅礴的天氣，所以看房的人少了些。
據銷售說，來這裡買房的外地人很多，尤其是在深圳那邊工作的外省人。
看樣板房的時候，在樓梯間我就碰到了三四個一起來看房的外地客。他們主要是買來自住，看重龍光城的教育配套。
銷售還透露，雖然現在惠州市場很一般，但龍光城作為惠州的標杆盤，成交一直不錯，每周都有大概3、4套房成交。
最後，我也讓他給我算了一套91㎡左右房源的價格，算下來實際總價是156萬左右，但合同價是173萬左右。
之所以會出現實際價格和合同價不一致是因為，惠州不允許樓盤低於備案價的九折賣房。
所以開發商會通過返現的方式變相降低房價。
以我算的這套房為例，後期開發商會在網簽后3-6個月返現約17萬給購房者（註：首付還是按合同價繳納）。
這樣算下來，這套房的實際均價就在1.7萬/㎡左右。
而龍光城在去年6月的時候，已經賣到2萬/㎡左右，10月降到了1.7-1.8萬/㎡，降幅明顯。
現在的價格其實還是延續去年年末的優惠力度。
之後，我也去了另外一個樓盤卓越·蔚藍海岸。
這個樓盤幾乎已經清盤，只有幾套清退的房源在賣，價格更便宜，只要1.6萬/㎡左右。
它的備案價是17500元/㎡，現在的價格也是低於備案價在賣。較之前也有2000元㎡左右的下調。
走訪下來，像龍光城、卓越·蔚藍海岸、泰豐牧馬湖、金地天潤自在城等大盤在大亞灣的銷售情況都還不錯。
雖然價格低廉是誘因，但也是因為配套完備，自住條件還算優越所帶來的。
中介透露，在大亞灣新房賣得較多的是三、四房戶型。
因為來這裡買二手的人都是考慮自住，只有三、四房才能滿足一家老小的居住需求。
而那些配套相對沒有那麼齊全的小盤，就比較少人問津了。
總體看下來，銷售的情緒還是比較樂觀的。雖然從去年年底到今年年初對他們來說市場相當淡，但他們覺得未來會越來越好。
畢竟惠州利率也下調了，調控也有放鬆的跡象。
不少開發商甚至在這個時候選擇捂盤不賣，想等到市場好一些再入市。
看完一手市場后，我發現雖然現在惠州大亞灣房價的確降得狠，但品質和配套好的樓盤也沒有跌到腰斬的程度。
那麼，二手方面又如何呢？
二手：大批人正在站崗
目前，大亞灣在貝殼上的二手房掛牌量有兩萬多套。
而成交量呢？
據統計，它1月的二手成交只有101套！
大亞灣還是惠州二手成交最多的區域，其餘區域成交都是兩位數，甚至個位數。
從貝殼上大亞灣的二手成交價來看，從去年2月到今年1月，基本呈現一個下跌的趨勢。
圖片來源：貝殼
掛牌均價同比下跌3.2%，而成交均價同比下跌了41.3%！
在龍光城附近也分佈了許多家中介門店，我在走訪時，發現這些店面門可羅雀。
我也進去採訪了一下店裡的中介，據他們所說，大亞灣的二手盤，龍光城算是賣得比較好的。
但就是這樣一個「賣得比較好」的龍光城，成交均價也從去年2月的1.62萬/㎡跌至1.48萬/㎡。
面對這樣慘淡的市場，當我詢問他們是否有轉行打算時，他們倒是很坦然地告訴我：雖然現在行業不景氣，人員流動性很高，但是他們是很看好未來惠州的市場的，所以暫時不會離開。
其中一個中介說他已經幹這一行幹了8年，未來也會繼續幹下去。
雖然中介們看好惠州樓市的未來，不過1月中原研究院的數據又再次打臉。
大亞灣的二手掛牌價成為了惠州臨深4區中，環比跌幅最大的，達到了2.72%。
1月惠州臨深二手住宅掛牌均價一覽表 圖片來源：中原數據研究中心
而去年年底二手掛牌價同比2023年年底掛牌價，也跌了0.8%，形勢很不好。
看房前，就有群友苦心孤詣勸我別去惠州。
看來「大亞灣的水，深圳人的淚」這句話已經深入人心。
不知道惠州何時能打破這種魔咒呢？
而在它打破這個魔咒之前，各位投資客們，咱還是別碰它了吧！
