先天自带临深光环，身披深圳东进外溢桥头堡的华丽外衣，坐拥多条高速与城市主干道连接深圳，量身打造多条轨道与深圳对接的规划，这个片区就是惠阳大亚湾，在粤港澳大湾区发展规划提出的那一刻，它，火遍了全国，不再单单只是深圳人置业的热点，更是五湖四海的朋友置业的热点。
如今，这个曾经惠州楼市最大的IP，在各大网络平台成为了调侃吸粉的“工具”。什么业主降价几十万卖不出、买房两年亏几十万等等一干负面消息被频频登上热榜。
惠湾的这些情况网上又有多少人真正了解!
惠湾片区楼市行情回顾很多对惠州不熟的人，在关于惠湾片区（惠阳与大亚湾）房价数据方面，通常是根据网上查阅的惠州楼市数据的信息来衡量惠湾片区，其实这个数据是非常不正确的。惠州市是一个土地面积很大的城市，并且很多版块都有自己非常鲜明的地域特性，版块与板块之间在同一个时间节点内，房价的变化差距是非常大的。我们以2015年至今的这一波楼市行情举例：
上图中选取的分别是惠阳片区的星河丹堤与大亚湾片区的龙光城，这两个盘有如下几个共同的特点：开发年限达10年的大盘、品牌开发商、地段具有代表性。
从图中可以看到，惠湾片区的房价这几年经历了两波涨幅，第一波涨幅从2015年下半年开启，10月份开始快速上涨，在15年年底的时候，房价过万（第一波涨幅锦绣壹号在9月份第二次开盘的时候率先过万，年底多个楼盘房价过万，大多数楼盘房价逼近万元大关），2016年春节过后，惠湾临深片区楼盘的房价基本都已过万，8月份房价开始企稳，10月份开始执行商品房备案限价政策，惠湾这波房价上涨周期正式结束。
经历了2017年至2023年的三年横盘周期后，19年年底惠湾片区部分楼盘房价开始上扬，于2023年5月份开始实现全面上涨，一直持续到年底结束，期间虽然涨了几千，但是相对于上一波涨幅，明显小很多。
2015年的那一波涨幅，于惠州而言可以说是只属于惠湾的涨幅，因为惠州其它片区基本没怎么涨，连惠州的主城区惠城也是在2016年年初才开始全面上涨的，比惠湾迟来了约半年时间，其它片区也是后面才跟涨起来。
所以，很多不熟悉惠州的人，看到惠州楼市这几年的数据，总以为惠湾这几年一直在涨，其实不然，因为惠州的很多板块是在轮动补涨，导致惠州楼市的数据表现出来的就是连续多年上涨。
二手房有价无市的真相从上图可以看出，龙光城和星河丹堤的二手成交价格并不低，其实我们从这个买卖成本的角度来看，二手交易过程中的中介佣金、税费、贷款与过户当中产生的杂费再加上成交价，二手交易成本已经很接近新房的交易成本。而且相比购房手续的繁琐而言，在惠州，二手买卖比新房买卖手续要麻烦很多，但是这些盘的二手成交也还是能卖出这个价。
再看下成交的时间间隔，中间的空档期也很短。至于我为什么截的是2023年的图，因为拿二手房成交来说，去年才是说明此问题最好的时间，今年受大环境的影响，别说二手房了，就是新房这边的成交量都很低，就连深圳，今年9月份的二手成交都创下了近12年来最低记录。
还有一点绝大多数人没有注意到，那就是在2016年之前，整个惠湾临深区域是没有什么品牌开发商进驻的，在这之前，惠阳只有星河丹堤、中信新城、半岛一号、万城名座、保利阳光城，大亚湾也只有龙光城、卓越蔚蓝海岸、合生滨海城、海伦堡香萘花园、新华联广场这几个有知名度开发商开发的楼盘。
自16年开始，像恒大、碧桂园、奥园、荣盛、新力等大房企纷纷进入惠湾，相比之下，大房企开发的项目，综合品质都相对要强很多，这也在一定程度上造成了很多之前那些小开发商开发的楼盘在二手市场上表现不佳。我们再回过头去看，之前开发较早的有地段支撑的品牌大社区，在二手市场的表现还是不错的。
另一方面，这几年惠湾区域还是以新房市场为主，政策导向偏重于新房，特别是在贷款方面，一旦遇到银行贷款收紧，首先波及的就是二手房贷款，影响二手房交易。
从投资标的来讲，预判接手购房群体的阶层也很重要。早期一部分深圳有钱人来到惠湾看房，看到那种超大户型、大别墅特别喜欢，当时价格对于他们来讲算很便宜，但是由于没有弄清楚未来接手主力人群的质量，导致后面房产很难出售。那些在网上发布什么降价大几十万上百万仍然卖不掉的房产，都是这种超大产品。
我相信很多人在网上有看到类似什么刚买的房子不到一两年就亏钱这样的讯息，在这里我要强调一下，你买的房子亏不亏钱，亏多少钱，不是看现在你的这套房子值多少钱，而是要看成交的时候最终的成交价是多少钱。惠州目前限售3年，很多都没符合转让条件，甚至连房本都还没拿到，就说亏钱，这未免有点牵强。
在看待惠湾楼市是否有价无市这个问题上，我觉得大家要去理性客观对待，不一样的角度看问题就会有不一样的认知。现在你们看到的很多空地都是居住用地，在接下来几年，居住用地不断减少，特别是核心地段，待开发用地已经不多，惠湾楼市会逐渐转入二手时代，伴随着一些优质的品牌社区满足交易条件，未来优质的房产始终是核心资产。
惠湾片区什么房产是优质资产，我在以往的文章中已经强调过很多次了，熟悉我的朋友基本上也都知道，在我的微信朋友圈，这几年推荐过的楼盘总共加起来也就十几个，我相信在你们的微信好友中，很多中介的朋友圈光半年出现的楼盘恐怕都有几十个了。
如果当初不贪图便宜······
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