先天自帶臨深光環，身披深圳東進外溢橋頭堡的華麗外衣，坐擁多條高速與城市主幹道連接深圳，量身打造多條軌道與深圳對接的規劃，這個片區就是惠陽大亞灣，在粵港澳大灣區發展規劃提出的那一刻，它，火遍了全國，不再單單隻是深圳人置業的熱點，更是五湖四海的朋友置業的熱點。
如今，這個曾經惠州樓市最大的IP，在各大網路平台成為了調侃吸粉的「工具」。什麼業主降價幾十萬賣不出、買房兩年虧幾十萬等等一干負面消息被頻頻登上熱榜。
惠灣的這些情況網上又有多少人真正了解!
惠灣片區樓市行情回顧很多對惠州不熟的人，在關於惠灣片區（惠陽與大亞灣）房價數據方面，通常是根據網上查閱的惠州樓市數據的信息來衡量惠灣片區，其實這個數據是非常不正確的。惠州市是一個土地面積很大的城市，並且很多版塊都有自己非常鮮明的地域特性，版塊與板塊之間在同一個時間節點內，房價的變化差距是非常大的。我們以2015年至今的這一波樓市行情舉例：
上圖中選取的分別是惠陽片區的星河丹堤與大亞灣片區的龍光城，這兩個盤有如下幾個共同的特點：開發年限達10年的大盤、品牌開發商、地段具有代表性。
從圖中可以看到，惠灣片區的房價這幾年經歷了兩波漲幅，第一波漲幅從2015年下半年開啟，10月份開始快速上漲，在15年年底的時候，房價過萬（第一波漲幅錦繡壹號在9月份第二次開盤的時候率先過萬，年底多個樓盤房價過萬，大多數樓盤房價逼近萬元大關），2016年春節過後，惠灣臨深片區樓盤的房價基本都已過萬，8月份房價開始企穩，10月份開始執行商品房備案限價政策，惠灣這波房價上漲周期正式結束。
經歷了2017年至2023年的三年橫盤周期后，19年年底惠灣片區部分樓盤房價開始上揚，於2023年5月份開始實現全面上漲，一直持續到年底結束，期間雖然漲了幾千，但是相對於上一波漲幅，明顯小很多。
2015年的那一波漲幅，於惠州而言可以說是只屬於惠灣的漲幅，因為惠州其它片區基本沒怎麼漲，連惠州的主城區惠城也是在2016年年初才開始全面上漲的，比惠灣遲來了約半年時間，其它片區也是後面才跟漲起來。
所以，很多不熟悉惠州的人，看到惠州樓市這幾年的數據，總以為惠灣這幾年一直在漲，其實不然，因為惠州的很多板塊是在輪動補漲，導致惠州樓市的數據表現出來的就是連續多年上漲。
二手房有價無市的真相從上圖可以看出，龍光城和星河丹堤的二手成交價格並不低，其實我們從這個買賣成本的角度來看，二手交易過程中的中介傭金、稅費、貸款與過戶當中產生的雜費再加上成交價，二手交易成本已經很接近新房的交易成本。而且相比購房手續的繁瑣而言，在惠州，二手買賣比新房買賣手續要麻煩很多，但是這些盤的二手成交也還是能賣出這個價。
再看下成交的時間間隔，中間的空檔期也很短。至於我為什麼截的是2023年的圖，因為拿二手房成交來說，去年才是說明此問題最好的時間，今年受大環境的影響，別說二手房了，就是新房這邊的成交量都很低，就連深圳，今年9月份的二手成交都創下了近12年來最低記錄。
還有一點絕大多數人沒有注意到，那就是在2016年之前，整個惠灣臨深區域是沒有什麼品牌開發商進駐的，在這之前，惠陽只有星河丹堤、中信新城、半島一號、萬城名座、保利陽光城，大亞灣也只有龍光城、卓越蔚藍海岸、合生濱海城、海倫堡香萘花園、新華聯廣場這幾個有知名度開發商開發的樓盤。
自16年開始，像恆大、碧桂園、奧園、榮盛、新力等大房企紛紛進入惠灣，相比之下，大房企開發的項目，綜合品質都相對要強很多，這也在一定程度上造成了很多之前那些小開發商開發的樓盤在二手市場上表現不佳。我們再回過頭去看，之前開發較早的有地段支撐的品牌大社區，在二手市場的表現還是不錯的。
另一方面，這幾年惠灣區域還是以新房市場為主，政策導向偏重於新房，特別是在貸款方面，一旦遇到銀行貸款收緊，首先波及的就是二手房貸款，影響二手房交易。
從投資標的來講，預判接手購房群體的階層也很重要。早期一部分深圳有錢人來到惠灣看房，看到那種超大戶型、大別墅特別喜歡，當時價格對於他們來講算很便宜，但是由於沒有弄清楚未來接手主力人群的質量，導致後面房產很難出售。那些在網上發布希么降價大幾十萬上百萬仍然賣不掉的房產，都是這種超大產品。
我相信很多人在網上有看到類似什麼剛買的房子不到一兩年就虧錢這樣的訊息，在這裡我要強調一下，你買的房子虧不虧錢，虧多少錢，不是看現在你的這套房子值多少錢，而是要看成交的時候最終的成交價是多少錢。惠州目前限售3年，很多都沒符合轉讓條件，甚至連房本都還沒拿到，就說虧錢，這未免有點牽強。
在看待惠灣樓市是否有價無市這個問題上，我覺得大家要去理性客觀對待，不一樣的角度看問題就會有不一樣的認知。現在你們看到的很多空地都是居住用地，在接下來幾年，居住用地不斷減少，特別是核心地段，待開發用地已經不多，惠灣樓市會逐漸轉入二手時代，伴隨著一些優質的品牌社區滿足交易條件，未來優質的房產始終是核心資產。
惠灣片區什麼房產是優質資產，我在以往的文章中已經強調過很多次了，熟悉我的朋友基本上也都知道，在我的微信朋友圈，這幾年推薦過的樓盤總共加起來也就十幾個，我相信在你們的微信好友中，很多中介的朋友圈光半年出現的樓盤恐怕都有幾十個了。
如果當初不貪圖便宜······
如果當初稍微客觀理性······
如果當初······
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