关注公众号：混知房产不错过原创发文
哎呦喂，天天打骨折~
统计数据竟然量价微涨！
我们就是不信邪，开扒惠州楼市真相！
这数据太魔幻了！因为~
——惠州先约谈，再限购
——割肉大赠送，
——这数据与我们实际调研情况不符，
那么，真相到底是什么？
购房者，有权知道真相！
step01.真相之一：房企绝地求生与地方博弈
显性的数据
从数据统计角度看~
——惠州楼市2023年全年仍呈现价量共涨
——全年仅7月-10月下降
——从11月数据看已经企稳上扬。
从政策维度看~
——惠州市是湾区唯一被约谈的城市，
——从全年走势看，约谈之后，销售持续下滑。
当然，被约谈的惠州十分“狡猾”~
——发布了“交作业”的限购政策引
——本质上限购影响预期，不影响实质性购买行为
住房三年限售，大亚湾和惠阳限购一套：重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。虽然，统计数据保住了2023年量价微涨的状态。
但是，相比往年2023年成交新房超16万套的历史新高，2023年销售量下跌36.9%
截止2011年1－11月份
——共计成交108639套
——面积952.87 m2
——同比下降-36.9%
——成交均价约12587元/ ㎡
瞧瞧，又一个交易量下降，成交均价微涨哦~
仅从显性的数据中看，惠州楼市“歌舞升平，渐起波澜“
还能凑合看~
而实际调研感受的隐性压力
——不是房价
——不是销售量
而是高库存
为了去库存，惠州楼市各项目开启了“以价换量”的抢跑模式。
抢跑开始，比的就是谁对自己够狠！
——惠州房企折扣力度可以达到9折；
——惠阳区楼盘，贷款批下后，返还2成首付；
——大亚湾楼盘，承诺返还房价的20%
然而，割肉抢跑的比赛被叫停了。
因为，不允许！
被约谈的房企，收回折扣，开启了与地方政府的博弈。
不让我降，老子送还不行么
——启动三级，给高佣
——送车、送物业、送家电等等
花样翻新的“促销”应对惠州政府的“限跌令”
区域情况会略有不同，但优惠力度明显大于往年
在大力促销和10月份信贷审批放宽的双重作用下，截至11月，惠州楼市场成交止跌后，量价齐升。
纵观全年~
惠州楼市量价走势与政策、信贷节点步调基本一致！
对于购房者而言，真实的楼市信息是判断购买物业的重要资讯，但是，在”限跌令“下，拉通数据已经不能真实地反映市场行情。
惠州楼市的第一个真相
——统计数据与市场感知不一致
——“限跌令”9折最低，确保了均价1.2万元/㎡上下浮动
——房企抢跑，成本增加，利润稀薄
——剔除优惠，实际成交价格，下降是真相。
政府与房企博弈
政府：限跌托市 房企：割肉抢跑
Step02.真相之二，惠州楼市保命符
惠州楼市的保命符有两个
——地缘优势，抱大腿
——低价虹吸，抢红包
小弟就是要抱紧哥哥的大粗腿~
数据显示，惠州楼市成交客户构成比例中~
——深圳购房者占据了56%，
——伴随东莞楼市的变化，东莞也逐渐外溢至惠州
——占比和惠州本地人持平为19%。（统计数据：来自中原与世联历年月历）
暂时无法判断，深圳等周边城市的限购举措，是否会对惠州楼市带来深远影响。
低房价是吸引深圳、东莞等城市外溢人口的主要举措，这些城市被高房价挤压的外溢人口，置业首选惠州。
惠州低价策略成为虹吸周边城市外溢客群的主要法宝。
且，惠州有山、有海、轨道规划联通临近城市，与深圳形成高强度的一小时生活圈。
七普显示~
——惠州常住人口已突破600万大关，
——达6042852人，
——与10年前 459.7万相比净增加约144.6万人。
惠州力压一众省会和重点城市，进入人口净流入TOP10。
基于地缘优势和低价策略，惠州的销售量一直领跑大湾区“领涨派”所有兄弟。（数据来源：2023年中原年报）
2023年大湾区各城市成交套数排名
惠州楼市的第二个真相
——基于地缘优势
——低价吸引周边人口
虹吸周边人口支撑惠州楼市。
Step03、真相之三，两难境地
惠州楼市进入两难境地
一方面，销售下滑、库存高企，割肉促销，预期降温
——惠州10月份连推5宗土地，仅成交1宗，剩下4宗流拍
——全年成交73宗，流拍率14.21%
开发商拿地变得十分谨慎！
同时，政策惠八条政策收紧
——四限：限房价、限地价、竞配建、竞品质
——三线：资金来源与三道红线
将部分低资质开发商拒之门外
另一方面，惠州土拍“雷声大，雨点小”的尴尬境地
——惠州土地依赖度123%
——土拍与政策节点一致，经历火爆-降温-死寂
——供需降低七成
在整体土拍数据，值得关注的是~
——楼盘地价上涨
——上半年拿地火爆的地块破”9“
这意味着，拿地爽，销售难。
这些破9的地块，市场不会回暖，未来销售压力巨大
在土地财政与预期下降的夹击下，惠州因城施政展现了”实力“
——不论是““闹着玩”的限购
——还是严肃的‘限跌令
都让我们看到，惠州救市也是相当”有勇有谋“
本月，惠州公积金政策与人才政策相结合，鼓励人才购房
——提高公积金贷款额度
——即增加了购买力
——又加大了购房人群比例
可谓”牛啊“
惠州楼市真相之三，市场哀嚎不止，无形之手救市，提高预期
step04.购房避坑建议
惠州二手房市场逛逛，有割肉离场的可以考虑外溢客户搞清楚自己惠州置业的目的，置换路线？度假？养老？投资？置换和投资不建议首选惠州，东莞和佛山都比惠州抗跌，
新房，尽量选择交付时机短的项目，例如3年交付，1年交付，尽量选择1年交付；惠州有很多小开发商，在地产寒冬，大家务必擦亮双眼预判惠州楼市2023年房价还得涨，这次土拍的项目入手会拉升房价，同时，限跌令等于维护房市价格执行，短期不会消失