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開一家民宿要多少錢,也就是做民宿由哪些成本,下面主要講一下主要的五部分成本:
1、房租及押金:
這裡如果你使用自己購買的房屋經營民宿那就不涉及租金和押金了。但同樣你需要考慮「機會成本」也就是如果做民宿你要付出什麼樣的成本獲得什麼樣的收益如果不做民宿長租出去會有什麼樣的成本獲得什麼樣的收益。房租越低、付款方式越靈活、租約期限越長越有利於長期經營。
2、設計及裝修:
1)城市的精裝公寓或住宅:一般設計裝修投入不會太大原則上不超過1000元/平米為宜,主要考驗設計師的色彩搭配及軟裝能力。
2)鄉村民宿由於建築基礎條件差異大,往往需要三通一平、建築物、構築物的改造及重新搭建,土建和硬裝部分往往就需要很大的資金投入,玻璃幕牆、商用地暖熱水空調設備,泳池,綠化,傢具,軟裝等等都應詳細計算。我所經歷的項目從2000元/平米-8000元/平米的造價投入都有,因此很難一概而論。
3、人工成本:
在說人工成本之前我們需要先明確我們做的民宿產品是什麼定位,是以服務為核心的還是以空間環境為核心。
如果以服務為核心,那就需要引入酒店行業的一個重要辭彙:人房比,星級酒店有規定的人房比的標準和要求,追求服務必然會增加人工成本投入。
如果以空間環境為核心,個人認為未來會有一種「無人值守」民宿出現,當然不是真的沒有人,是民宿空間里的一切都可以由消費者自助實現,在不需要管家時空間里不會存在有服務人員。
當然基本的人員配置必須要有:包括管家、保潔、維修人員,可根據房間、面積規模確定人數。
4、日常損耗:包括客用品、餐食材料、能源損耗、布草清洗等等
5、維修費用:裝修、傢具、電器等的日常維護與維修。
根據上面的五部分成本,資金應該如何準備呢?
市區的公寓民宿比較簡單就不展開,這裡主要針對郊區鄉村度假民宿來就以上五類成本如何規劃和準備,資金準備可以按以下三個階段對應準備:
第一個階段籌建階段:
需要準備好租金、押金、設計及部分裝修資金和大型設備購買的資金,因為裝修的工作是逐步開展不一定需要全部準備齊再啟動,同時部分工程可與施工方根據工程進度確定付款比例和賬期。當然工程上盡量不要有太大的資金缺口,否則可能會導致施工中途出現問題。
第二個階段籌開階段:
這時裝修工程已完成大半,一般在裝修完成前三十天到四十五天開始準備採購傢具,因為很多傢具需要提前下單定製生產,如果是成本傢具可適當的延後時間。在裝修完成前五到十天進行電器、綠植、布草、軟裝物品的採買,保證裝修工程結束開荒保潔完成後可以第一時間進行現場布置。以上所涉及的採買的資金需要提前準備好,一般這類物品供應商都是沒有賬期的,大部分都可通過網購的方式實現。另外籌開階段還需要準備一筆上線推廣的營銷費用可多可少根據項目規模體量和開業后預期達到的運營狀態單獨做預算。
第三個階段運營階段:
由於開業後會有三到六個月的運營爬坡期,且可能銷售渠道回款會有賬期和延遲,因此至少準備一到三個月的運營準備金用於發放人員工資、支付日常損耗費用等。
經常會有人問到我:想在郊區開一家民宿要多少錢?其實這個問題不好回答,但有一個簡單的方法來做評估大家可以參考,不考慮周邊環境需要投入的前提下單說建築裝修投入我們可以把品質按高中低進行分類(單平米造價):
低品質:1000-2000元/平米以下(1000元/平米以下我覺得很難稱為「民宿」了可能基本的住宿舒適和衛生都沒辦法做到。
中品質:2000-3500元/平米
高品質:3500元/平米以上(這裡很難有上限比如安縵的一個洗澡盆就要20萬)
需要準備資金=項目面積*單平米造價*130%(這裡為什麼*130%,假定預算做的相對精準,但是實際也有預估不足的地方所以至少留出10-15%的準備金應對意外,其次的15%-20%是運營準備金用於上線前的營銷推廣及前期的人員和費用支出)
以上是個人關於開辦經營一家民宿的一些理解與認識,後面還會就投資回報等方面繼續展開來講一些個人的觀點與理解。