公設可否約定專用：一場空間使用權的博弈
在現代都市的居住空間中，公寓大廈已成為主流。隨之而來的，是對於公共設施（公設）的使用與管理問題。其中，「公設可否約定專用」這個議題，更是經常引發社區住戶之間的討論甚至爭議。究竟，社區的公共設施，是否能透過約定，讓特定住戶或管委會取得專有的使用權利？本文將深入探討這個問題，從法律層面、實務操作以及可能衍生的問題進行詳細解析。
一、 何謂「公設」？
在探討「公設可否約定專用」之前，我們需要先釐清「公設」的定義。根據不動產相關法規，公共設施通常指的是公寓大廈的共用部分，包含但不限於：
- 建築物本身之基礎、樑柱、屋頂、樓板、共同之管道設備、機械停車設備、電梯。
- 各戶獨立使用之外牆、屋頂、走廊、樓梯、玄關、共同出入口等。
- 附設之停車空間（若無獨立產權並登記為公設者）。
- 社區公共區域，如中庭花園、健身房、游泳池、會議室、兒童遊戲區、頂樓平台等。
這些設施是所有區分所有權人（即住戶）共同擁有，共同使用，並共同負擔維護費用的。其權利義務係登記在不動產權狀上，具有公示與公信力。
二、 公設是否可以約定專用？
這是一個複雜的問題，答案並非絕對的「是」或「否」。簡單來說，**在特定條件下，部分公設是可以透過合法程序「約定專用」，但並非所有公設皆可，且需經過嚴謹的法定程序。**
2.1 法律上的限制與規範
台灣的《公寓大廈管理條例》是規範此類問題的主要法規。條例中明確規定了共用部分的性質，以及如何處理約定專用事宜：
《公寓大廈管理條例》第九條：區分所有權人會議之決議，依左列規定：...
第十二條：共用部分之約定專用，不得妨害公共安全、公共衛生及居住安寧。
從法條中可以看出，約定專用並非權利者的任意行為，而是受到一定限制。其核心精神在於「不得妨害公共利益」。
2.2 約定專用的合法途徑
要使公設合法地被約定專用，通常需要經過以下程序：
- 區分所有權人會議決議： 這是最重要也是最關鍵的一步。根據《公寓大廈管理條例》，共用部分的約定專用，原則上必須經過區分所有權人會議的「四分之三以上區分所有權人」且「其區分所有權比例合計亦超過四分之三」的同意，並訂立於規約中。這代表著，絕大多數的住戶都必須同意，才能合法地將某項公設約定給特定人使用。
- 訂立規約： 經區分所有權人會議通過的約定專用事項，必須明確記載於公寓大廈的規約中。規約是約束所有區分所有權人及住戶的行為準則，也是社區自治的重要依據。
- 符合法定要件： 如前所述，約定專用必須「不得妨害公共安全、公共衛生及居住安寧」。例如，將樓梯間堆放雜物，以致影響逃生，這就是妨害公共安全，不得約定專用。
2.3 哪些公設「較有可能」被約定專用？
並非所有公設都適合約定專用。通常，那些「使用頻率相對較低」、「對其他住戶影響較小」或「有特定功能性」的公設，較有機會被約定專用。例如：
- 特定區域的露台或陽台： 若能透過合法隔間或增設圍籬，並經區權會同意，某些住戶可能可以約定專用其使用的露台或陽台部分。但要注意，若該露台或陽台原本是結構外的一部分，或對鄰居採光、通風有重大影響，則可能不被允許。
- 頂樓平台： 部分社區的頂樓平台，若面積廣大且非為主要逃生通道，可能會在住戶同意下，約定專用給特定住戶作為曬衣場或休憩區。
- 小型儲藏空間： 若社區原本設有小型儲藏空間，且經合法程序，可能被約定專用給特定住戶。
- 特定用途的會議室或娛樂室： 若社區設有較大型的會議室或娛樂室，經區權會同意，可能可以針對特定時段或用途進行約定專用，但通常仍保留給全體住戶使用機會。
2.4 哪些公設「原則上」不允許約定專用？
基於公共安全、公共衛生及生活便利性，以下公設原則上不允許約定專用：
- 樓梯間、走廊、共同出入口： 這些是人員通行、逃生避難的必要通道，任何妨礙通行的行為都可能構成危險。
- 消防設備、逃生出口： 關乎生命安全，絕對禁止約定專用。
- 排水系統、污水處理設施： 影響社區整體衛生，不得約定專用。
- 電梯： 影響所有住戶的基本通行權利。
- 中庭花園、公共綠地： 這些是提供全體住戶休憩、美化環境的公共空間，通常不適合約定專用。
三、 約定專用可能衍生的問題
雖然約定專用有其合法途徑，但實務操作上，卻常常伴隨著各種問題，主要包括：
3.1 權利與義務的不對等
許多住戶認為，既然是「專用」，就應該由專用者負擔全部的維護費用。但實際上，即使是約定專用，這些設施的產權仍屬於社區共有，依據《公寓大廈管理條例》，其修繕、管理、維護費用，原則上仍應由全體區分所有權人按其共有部分比例分擔。當然，區權會也可以決議由專用者負擔部分或全部維護費用，但這需要明確的區權會決議與規約規範。
3.2 影響其他住戶權益
若約定專用範圍過大，或影響到其他住戶的採光、通風、動線，甚至造成噪音或髒亂，都可能引發其他住戶的不滿與抗議。此時，若未依循合法程序，可能導致約定專用無效，甚至需要拆除回復原狀。
3.3 法律認定的爭議
在某些情況下，住戶可能自行將公設佔為己用，例如在騎樓放置雜物、將頂樓平台當作私人花園等，這些行為若未經過區權會的合法決議，則屬於「侵佔」或「違法佔用」公設，而非合法的「約定專用」。此時，管委會或受影響的住戶可以依據《公寓大廈管理條例》請求返還或排除妨礙。
3.4 規約的解釋與執行
即使規約已明確規範約定專用事項，但在實際執行過程中，仍可能出現解釋上的爭議。例如，約定專用範圍的界定、使用時段的限制、收費標準的制定等，都需要清晰明確的規約內容，並由管委會公正執行。
四、 案例說明
假設某社區的頂樓有一個較大的平台，一部分被登記為「露台」，另一部分則為「屋頂平台」。
- 情況一： 頂樓的「屋頂平台」，經區分所有權人會議以80%同意決議，並訂入規約，約定專用給位於頂樓的某戶住戶作為私人花園。此約定專用行為，若未影響其他住戶的逃生通道，且未造成公共安全疑慮，則可能合法。但該住戶仍需按比例負擔屋頂平台的修繕維護費用，除非規約另有規定。
- 情況二： 某住戶認為，自己購買的房屋附帶的「露台」屬於自己專有，因此擅自在露台上搭建鐵皮屋，擴大使用範圍。此行為若未經過區權會同意，且未事先取得建管單位許可，則可能構成違法增建，侵佔公設。管委會有權要求該住戶拆除，並要求回復原狀。
常見問題 (FAQ)
Q1：如果我發現有鄰居違法佔用公設，我該怎麼辦？
A1：您可以先向社區的管委會反映，提供具體的證據（例如照片、影片）。管委會應依據規約與公寓大廈管理條例進行處理。若管委會處理不當，您可以召開臨時區分所有權人會議，要求管委會履責，甚至依法提起訴訟，請求排除妨礙、回復原狀。
Q2：為何有些公設（如健身房）的維護費用，似乎是由使用者負擔較多？
A2：這可能是透過規約的約定。雖然依據法規，公設的維護費用原則上由全體住戶分擔，但區分所有權人會議可以決議，針對特定高使用頻率的公設，由使用者支付額外的「使用費」或「清潔費」，以補貼其維護成本。這並非直接的約定專用，而是對公設使用與維護費用的彈性分配。
Q3：區分所有權人會議沒有開會，但管委會就擅自將公設約定給特定人使用，這樣合法嗎？
A3：不合法。根據《公寓大廈管理條例》，共用部分的約定專用，必須經過區分所有權人會議的決議。管委會僅是執行單位，無權自行決定約定專用事宜。若發生此情況，該約定專用行為可能無效，且住戶可向管委會要求撤銷。
Q4：如何判斷某個空間是「專有」還是「共有」？
A4：判斷依據主要有二：一為「權狀記載」，即該空間是否在您的不動產權狀上登記為「專有部分」；二為「規約與法定定義」，即該空間是否屬於建築物本身之基礎、樑柱、屋頂、樓板、共同之管道設備等共用部分。若有疑義，可以調閱社區的平面圖、權狀，並諮詢專業人士（如律師、不動產估價師）的意見。
Q5：如果我對約定專用有疑慮，想確認其合法性，該如何做？
A5：您可以向管委會索取相關的區分所有權人會議會議記錄，查看是否有關於該公設約定專用的決議。同時，查閱社區的規約，確認是否有相應的條款。如果仍有疑問，可以進一步諮詢專業的法律人士，以釐清權利義務。
