文：园长
如今买房一大难题是，想买的人，手上的旧房子卖不出去。
这是有历史渊源的，大广州，一线走在潮流的尖端，结果就是过早发育，市区除了天河北（20多年楼龄）和珠江新城略新（10多年楼龄），最好的核心区绝大部分房子都是中年乃至暮年的老房子。
你想想，30年前的人气王，拿着过去的船票，还能勾到00后的心房？
很明显，不可能嘛。所以老房子在上个阶段，纹丝不动，不涨。
再呢，广州在房地产迅猛发展的20年里，主战场几乎都放在了郊区外围，很多同学跟着潮流纷纷把房子买在了郊区。
这又是一个伤心的故事，上个阶段，核心城区和核心板块领跑，郊区供应严重踩踏不太涨有些还跌。
总之，广州绝大部分同学手上捏着的，都是不太有竞争力，未来也不太乐观的房子。
数据说明一切，广州目前在售二手房126516套，300万以下的有81963套，接近2/3都是不能打的。
如果要让资产保值，那是必须换房的。
但是换房，又碰上一个问题，无论是老破小，还是远郊新，都面临巨量竞争，而且急卖又会掉血，到底什么办法什么心态卖房呢？？
这里，园长的建议是，学习开发商的卖房思路。
广州的楼盘多，开发商竞争之激烈，但，就算对手再多，也有杀出来一条路来的，比如，保利。
2023年开始，保利堪称开发商届的网红，一改以往央企母仪天下四平八稳的作风，每每片区狙击，都是流量收割机，造出网红盘，在重重竞争中杀出血路。
比如第一代老网红天汇，近年的新生代水木芳华，领秀海，时代印象，和悦滨江，保利锦上等。
保利怎么干，能精准得抓到客户，快速的卖出房子呢？
很简单。
打造网红扩大曝光，精准定价咬死市场，深挖用户提供服务。
这里面的每一点，都是卖二手房的同学需要学习的。
做网红流量多曝光，会让你拥有更多的买家，精准定价则是增强自己的性价比，加大客户的必买理由，深挖用户提供给服务，则是攻心笼客。
首先是做网红扩大曝光
举例子来说。
保利天汇，2023年面世，天河新盘极少，大社区极少，作为旧改大盘，4万+入市，一下子就掀爆了市场热度，后面每开每爆。3年的时间，从4万+到7万，堪称天河的现象级网红。
为什么天汇会卖得好呢。
首先天汇的定位和入市周期，刚好掐准了一个时代，众多靠努力在城市扎根的新广，获得了认可和回报，这跟天汇的区域崛起和房价上涨完美契合。
正因为这样的网红基因，天汇吸纳了众多新一代城市精英业主，他们有明确的互联网意识，在市场上逐渐形成“天河精英中产 网红标杆大盘”标签，加上本身素质不差---在天河，产城一体，大盘，地铁等，流量持续曝光扩大长尾效应，天汇的后续客户，就越来越多。
再举个例子，保利锦上。
锦上在入市时候，科学城的竞品不少，如果按照常规的销售手法，锦上可能淹没在众多楼盘中，泯然众人矣。
亮相之前，因为有保利水木芳华和领秀海低价入市搅动的案例，大家都对锦上的产品和价格充满了期待，讨论度很高，一度科学城买房都要等等先看锦上。
最终锦上并不是水木芳华领秀海的微利打法，市场上充满了质疑声，但实际对比一下，锦上的价格相比竞品还是有着每平2000-3000元的优势。
有黑有红，换个角度再看，锦上话题讨论度也因此在科学城攀上第一，更多人会知道锦上关注锦上，去看看房，又会发现锦上有有竞争力的产品（朝南户型超高实用率）。
虽然，价格不是之前传闻的那么低，但它依然在区域有着最优的性价比，比如230万起科学城买3房，比如扛打不过气的户型（85方可变4空间，105方4房，138房4+1户型打遍科学城无敌手），真正的愿意买房的用户就会下手。
网红效应会带来流量，流量又会加强楼盘转化，这些到二手市场上都是优势。
之于我们卖二手房的经验，就是要包装自己的房子，加大曝光，尽可能多挂平台和中介，扩大房子流量和尽可能多铺潜在用户，比如之前那个二手状元房，包装曝光之后，就很快卖出了。
其次是精准定价咬死市场。
这一点是给用户一个不得不选你，不得不买你的理由。
这一点，举中海保利朗阅为例。
丨中海·保利朗阅效果图
中海保利朗阅入市是很吃亏的，地价最高，配建公园，前后追打的对手很多。因为成本高，价格低不了，只能做品质盘。品质这个东西呢，又是住进去才能感受到的，群众只看到最直观的价格，跟附近广钢二手一比，单价贵了不少，很犹豫。
朗阅怎么干呢，把改善户型拉出市场。128，139，178方做最新一代产品改善4房绝绝子户型。
是，广钢二手价格确实便宜，但都是5-8年前的产品，买个二手的140多的4房，空间感和品质感都不如朗阅最新的128方，大家肯定选新房呀。
丨中海·保利朗阅转角大边厅采光模拟
荔湾整体户型设计都比较拉垮，就对比出朗阅的户型格外眉清目秀，改善同学挑来挑去也还是会觉得朗悦的品质和居住舒适度能做到真的改善，所以大户型卖的很好。
大户型闯出道之后，朗阅的广钢头牌，品质轻奢标签就站稳了，后续的客户看过一圈后，还是会选这里。
在卖二手房上，就是要去研究你的竞品和邻居，做出错位的定价和打法，比如邻居的装修好，那么你就掐价格，比如邻居朝向好但是装修烂，你的户型不好就要房间再整容，这些，都会加强用户要买你的理由。
第三、深挖用户提供服务
这一点拼的是，你能不能给你的买家解决问题和提供服务。
最近，保利西部的和悦滨江又开爆了，其实西部购买力不如东部，又为什么和悦滨江可以逆势呢？
简单，相对好的产品，相对优的价格，贴心的付款政策。
西部的老破小极多，很多老广其实都是普通工薪家庭，够广钢很吃力，老房子不好卖，但是又想住新房怎么办呀。
和悦滨江在老城区西朗站附近，3房280万起，价格不贵，还是地铁新房，西部的置换，普通老广的改善卖掉老房子就可以提高居住品质，且保利还针对卖一买一同学提供了长分期。
长分期的优势是什么呢，很多开发商只给3个月付首期，意味着要急卖二手，势必得被压价，但是和悦滨江和锦上可以做到接近18个月的长分期，天汇和朗阅这种城区项目则是接近一年分期。
相比起其他的开发商，看中房子马上付首付折价卖二手房，跟看中保利，保利给1年-1年半卖房，区别就大多了。
正常方式是卖了再买，但你也知道，如果二手房市场好，新房也肯定会涨，所以等到二手房能卖高一点，新房的买入成本也会变高。
保利的长分期对于用户来说，就很友好了，可以在政策低价买入新房，而在市场相对好一点的时候卖出自己的二手，来回之间，可以多一些收益。明年的市场会相应的回暖一些，买房的需求也会增加，卖房的难度也小一些。
保利这几个项目，都使用了长分期，就有精明的人，利用这个政策来换房。
对于买卖二手房来说，就是要为用户提供更多的服务，大的小的都可以，比如给看房用户的送水，咨询服务等，比如给买家长点时间点付款等，都可以有效的抓住用户，当然，这也是个技术活儿，多曝光，做好定价，做好服务，还要找准用户和做好促销的政策。
像保利的长分期，对于卖一买一的支持，就能精准的抓住改善同学。
你说增城的房子不涨，你换到更有增长力的黄埔科学城锦上，压力没多太多，区域级别大提升，18个月的长分期卖一买一，行不行？？你说黄埔白云番禺换天河天汇行不行，1年分期行不行？？你说西部老房子，换广钢换和悦滨江提升一下居住品质，1年多分期行不行？？
保利梯子都铺好了，再上个额外折扣，产品也不差，就有机灵人趁年底冲开发商冲业绩把房子换了。
讲真，你的二手房卖不出去，真的，要打开一下思路哈。
