近日，惠州大亚湾新房备案价站上了一个全新高度——3万元/㎡。
5月15日，玖御府取得6栋/7栋预售证，面积段约为256㎡大平层，预售总价在750-770万之间。
7栋22套房源中，单价没有低于2.9万元的，其中7栋11层02号房价格最高，单价29990元/平方米，与3万元仅10元之差。
虽然一个项目并不能代表整个大亚湾，但接近3万的备案价透露出一个信息，惠州执行长达3年之久的“限价令”已然松动。
深圳看房团认为，疫情对经济的影响，以及深圳、广州、东莞等城市土地市场的走俏，将迫使惠州房地产市场解禁，惠州楼市异动即将展开。
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到底是何方神圣，可以在大亚湾拿到3万/㎡的备案价？
开发商是惠州大亚湾德丰投资发展有限公司（简称德丰地产），于2004年12月在惠州大亚湾成立，玖御府就是德丰公司在大亚湾片区的项目。
玖御府位于大亚湾上扬片区，上扬片区的定位是极具生态特色的宜居生活区、富有活力的综合服务区。
项目周边三公里范围内分布有万达广场、cocogarden、大润发、天虹、灿邦新天地等大小型商业体，小区设置有国际双语幼儿园、项目后面规划建设一个小学和一个初中。
从项目介绍中得知，玖御府将刷新惠州住宅新高度，成为大亚湾的地标建筑，楼栋总高度197米，其产品类型涵盖叠拼墅、小高层和62层超高层住宅，且均为200㎡以上的超大户型设计。
本次备案的6栋/7栋是小高层洋房，其备案价就已经接近3万元/㎡，那么未来入市的叠拼别墅一定会更贵。
这里面涉及一个房产投资问题，玖御府作为大亚湾的地标到底能不能投资，地标建筑往往在产品上有着极高的溢价，即使玖御府对标汤臣一品，深圳湾1号，但我们也要弄清楚，玖御府的地段和配套能否和上两者相提并论。
从深圳市政府开车过去，最短路程接近70公里
在地段上，上扬片区既不是大亚湾的区域中心，也不是惠州的城市中心，所以地标的价值要打一个折扣；在配套上，无地铁、无名校，只有一些即将开业的商场，没什么亮点可言；
在投资价值上，即使是深圳湾1号的升值速度也是跑输深圳大盘的，相比于投资品，这些豪宅更像是富人的玩具，那么以700多万的总价投资大亚湾的地标，又要站岗多少年？
房子最大的价值体现在土地和配套上，而不是房子本身，这已经成为了人们的共识。玖御府靠产品品质，备案价冲到近3万，会有人为其买单吗？
答案是很难。2023年同期，深圳看房团到大亚湾实地考察发现，距离万达广场约800米的碧桂园翡翠山，占地面积约71万平方米的别墅高层混搭大型社区，周边不乏惠阳一中、华师大附属学校等教育资源，均价约1.45万；
自建北大培文大亚湾实验学校，享有3.4万平方米的原生态湖的泰丰牧马湖，占地56万平方米，高层均价约1.4万；
与玖御府一街之隔，占地34万平方米的碧桂园太东公园上城，享有相同的地段配套，均价约1.4万。
在玖御府周边，全是占地几十万平米的大型社区，且入住率不高，价格更是便宜了近一半，在这种情况下，玖御府近3万的售价很难杀出重围。
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是谁给玖御府的信心，有没有人为其买单，不是我们所关心的问题，我们关心的问题是，为什么玖御府可以拿到近3万元的备案价？
2016年10月14日，为抑制炒房投机行为，促进房地产持续健康发展，惠州出台了《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》（以下简称“通知”）。
通知要求，开发商要如实申报近3个月销售均价，属于新开发尚未销售的楼盘，或者近几个月未有房子销售的楼盘，则不得明显高于其所在片区的均价……
业内普遍将这一政策称为“限价令”。
根据通知，“限价令”自2016年10月14日施行，有效期三年，截至2023年10月14日，该政策已经执行3年期满，一时间，市场上关于惠州“备案价监管全面放开，房价即将上涨”的传言多不胜数。
官方的回应是，虽然限价令到期，但惠州还将继续对价格进行调控，惠州市住房和城乡建设局接受媒体采访时提到：
结合惠州市场的调控形势，稳房价、稳预期的总基调是坚定的，将坚持调控不动摇不放松，不断深化各项调控举措，继续强化价格监制机制，保持调控的延续性。
但从市场上看，玖御府能拿到近3万元的备案价，难道不是“限价令”放松的信号吗？
仔细梳理自疫情后，粤港澳大湾区各城市在楼市的动作，你会发现惠州完全有理由放松“限价令”。
5月18日，广州一口气拿出12块商住地，几十家房企纷纷抢拍；
5月19日，东莞沙田土拍，7家房企26轮报价，最终世茂以总价14.84亿元拿下，楼面价达13022元/㎡；
5月佛山将迎来土拍大爆发，16宗商住地出让，总面积达79.5万㎡，起拍总价超137亿……
虽然每个城市都在贯彻“房住不炒”，但很少有按套路出牌的，尤其是在疫情严重影响经济的背景下，每个城市都或多或少地出台一些楼市新政，刺激一下市场的活跃性，稳住区域的经济。
这其中，东莞更是土地市场、商品房市场双开花，看着其它城市都在吃肉，惠州一直喝汤，心理肯定不平衡。大家同是湾区城市，惠州又是深圳的后花园，承接深圳的外溢资源，为什么其它城市都在狂卖地，惠州的土地市场却一直不温不火。
这其中，商品房的“限价令”起到一定的作用，随着土地成本的升高，叠加商品房的限价政策，让开发商在惠州的新项目利润率持续压缩，因此在惠州的拿地热情也就不高。
同时，商品房价格涨不起来，土地价格自然也涨不起来，而且开发商不怕地价高，就怕没人买，购房者也是买涨不买跌，结合坊间热传的“深圳扩容猜想”，此时惠州放松“限价令”，刺激房价适度上涨，确实有一定的合理性。
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如果说惠州大亚湾玖御府的高备案价，是惠州放松“限价令”的一个信号，那么未来又会对购房者产生怎样的影响？
首先，已经在惠州有房产的一类人，他们的“纸面财富“会得到一定提升，为什么是纸面财富，因为惠州房产不具备流通性，二手房存量实在太多，所以即使房价有所上涨也难以变现，这种情况只有在深惠两地通地铁之后，或深圳扩容惠州之后才能有所改变；
而想留在深圳的刚需，尤其是在龙岗、坪山工作的人，必须行动起来，计算一下挣钱速度能否跑得过深圳房价的上涨速度，能否跑得过印钞机的速度，如果你只是一个普通人，我觉得还是降低要求，先上车要紧；
其次，对于投资者来说，如果有大量的闲置资金，不限购的惠州还是值得入手，深圳正在加强与惠州交通的建设，我们能看到深莞惠一体化的趋势已经深圳扩容的可能性，相比于东莞，惠州的价值还是被低估的状态。
最后，深圳看房团认为，“惠州大亚湾房价奔3”更像一场闹剧，不过故事背后惠州楼市的异动，还是值得我们思考的。
