首購可以貸幾成？
對於首次購房者來說，「首購可以貸幾成？」是決定購房能力和財務規劃的首要問題。這個問題的答案並非一成不變，而是受到多重因素影響的。了解這些因素，才能更精確地評估自己能獲得的貸款成數，進而做出明智的購房決策。
影響貸款成數的主要因素
銀行或金融機構在審批房屋貸款時，會綜合考量申請人的多方面條件，以評估其還款能力和風險。以下是幾個最關鍵的因素：
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申請人信用狀況：
這是影響貸款成數最核心的因素之一。良好的信用紀錄，包括按時償還信用卡、其他貸款，以及沒有不良信用行為（如逾期、催收、負債過高等），能夠大大提高獲得較高貸款成數的機會。銀行會通過聯徵中心查詢申請人的信用報告。
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申請人還款能力：
包括申請人的收入穩定性、月收入水平、現有負債情況等。銀行通常會計算「負債收入比」（Debt-to-Income Ratio, DTI），即申請人每月總負債（包括預計房貸）占其月收入的比例。DTI越低，銀行越認為申請人還款壓力較小，願意提供更高的貸款成數。
- 收入證明：薪資證明、所得稅單、銀行流水等是證明還款能力的關鍵。
- 現有負債：如其他房貸、車貸、信貸、信用卡分期等都會計入現有負債。
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房屋本身的價值與條件：
房屋的地理位置、屋齡、建材、市場價值、以及是否有潛在的法律問題等，都會影響銀行的估價。銀行通常會委託專業鑑價機構進行評估，貸款成數會基於銀行的估價（通常是市場價或鑑價價中較低者）來計算。
- 房屋類型：公寓、透天厝、中古屋、新成屋等，其市場接受度和價值穩定性不同。
- 房屋狀況：屋況良好、裝潢優良的房屋通常估價較高。
- 地理位置：位於交通便利、生活機能完善、學區優良的區域，房屋價值通常較高。
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貸款機構的政策：
不同的銀行和金融機構，其風險偏好和貸款政策略有差異。有些銀行對於首購族可能提供更優惠的政策和較高的貸款成數，尤其是一些政府推動的青年安心成家貸款或相關優惠方案。
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政府相關政策與法規：
政府為穩定房市或支持青年購房，可能會推出相關的貸款政策，例如貸款成數上限、利率優惠等。這些政策會直接影響首購族能貸到的額度。
首購貸款成數的常見範圍
在沒有特殊優惠政策的情況下，一般而言，首購族的房屋貸款成數大約在7到8.5成之間。然而，這是一個非常籠統的說法。具體能貸到多少，取決於上述各項因素的綜合評估。
- 最高貸款成數：在銀行願意給予最高貸款成數的情況下，可能可以貸到房屋鑑價的8成，甚至有時搭配政府優惠方案或銀行特殊專案，有機會觸及8.5成。
- 保守估計：如果申請人的信用狀況或還款能力稍有不足，或是房屋鑑價不高，貸款成數可能會降至7成或更低。
請注意：這裡談論的貸款成數，是指以房屋作為擔保品的最高貸款金額占房屋鑑價的比例。實際能貸到的金額，還會受到申請人自身財務狀況的限制。
如何計算首購貸款額度？
計算首購貸款額度，需要先了解幾個關鍵數字：
- 房屋總價：這是您計劃購買房屋的價格。
- 銀行鑑價：由銀行委託鑑價師評估的房屋價值。
- 可貸成數：根據您的條件和銀行的政策，最高可貸的比例（例如：8成）。
- 自備款：您需要準備的購房款項，即房屋總價減去最高貸款額的部分。
計算公式：
最高貸款額度 = 房屋鑑價 × 可貸成數
所需自備款 = 房屋總價 - 最高貸款額度
舉例說明：
假設您看中的房屋總價為1000萬元，銀行鑑價也是1000萬元，而銀行評估您的條件最高可貸8成。
- 最高貸款額度 = 1000萬元 × 80% = 800萬元
- 所需自備款 = 1000萬元 - 800萬元 = 200萬元
如果銀行鑑價為950萬元，最高可貸8成：
- 最高貸款額度 = 950萬元 × 80% = 760萬元
- 所需自備款 = 1000萬元 - 760萬元 = 240萬元
這個例子說明，銀行鑑價是影響實際貸款額度的重要環節，且最終貸款額不會超過房屋總價。
如何爭取較高的貸款成數？
想要獲得更高的貸款成數，您可以從以下幾個方面著手：
- 提升信用分數：按時繳納所有帳單，減少不必要的信用查詢，避免過度使用信用卡。
- 增加穩定收入：若有兼職或副業，可提供相關證明；若預計在短期內升職加薪，也可與銀行溝通。
- 減少現有負債：若有其他貸款，盡量提前還清部分，降低負債比。
- 提高自備款比例：準備比最低要求更多的自備款，也能讓銀行對您的財務狀況更有信心。
- 選擇優良的擔保品：選擇市場價值穩定、狀況良好的房屋，有利於銀行估價。
- 提供保證人：若有信譽良好的親友願意擔任保證人，有時也能幫助提高貸款條件。
- 了解並善用政府優惠方案：例如政府的青年首購貸款、優惠房貸方案等，通常有較高的貸款成數和較低的利率。
重要提示：最終能貸到幾成，必須經過銀行審核。建議申請人在購房前，先行諮詢多家銀行，了解自己的條件能獲得的貸款成數和利率，並預留足夠的自備款，以避免購房計畫因貸款額度不足而受阻。
常見問題 (FAQ)
1. 首購為何有機會貸到較高的成數？
政府為了鼓勵青年或首次購房者進入房市，往往會推出相關的優惠貸款方案，這些方案通常會提供較高的貸款成數（例如8成或8.5成），並可能伴隨較低的利率，以減輕首購族的財務壓力，刺激購房需求。
2. 我有其他貸款，會影響首購貸款成數嗎？
是的，會。銀行在審核貸款時，會計算您的「負債收入比」（DTI）。您現有的貸款（包括信用卡分期、車貸、學貸等）都會計入總負債。若負債比例過高，即使您的收入很高，銀行也可能因為擔心您還款壓力過大而降低貸款成數，或直接婉拒貸款申請。
3. 銀行鑑價低於預期，會如何影響我的首購貸款成數？
銀行鑑價是計算貸款額度的基礎。若銀行鑑價低於您的預期或房屋買賣合約上的總價，您的最高貸款額度就會以較低的鑑價乘以可貸成數來計算。這意味著您能貸到的金額會減少，您需要準備的自備款比例就會相應提高。例如，原以為能貸8成，但因鑑價較低，實際可貸成數就下降了。
4. 如何知道自己大概能貸到幾成？
您可以透過幾種方式預估：
- 線上貸款試算工具：許多銀行網站提供線上試算工具，輸入您的收入、現有負債、房屋總價等資訊，可以得到一個大致的貸款額度預估。
- 向銀行貸款專員諮詢：直接聯繫多家銀行的房屋貸款專員，提供您的詳細資料，他們能給您更精確的評估和建議。
- 參考政府提供的優惠方案：了解是否有適合您的政府優惠貸款方案，其通常有明確的貸款成數規定。
