公設算不算容積率？公設比、容積率全解析，讓你一次搞懂！
在購置房產的過程中，「公設比」和「容積率」是兩個經常聽到，卻也常讓許多人感到困惑的術語。特別是「公設算不算容積率」這個問題，更是影響著我們實際能使用的空間大小，進而影響到房屋的價值和居住品質。本文將深入淺出地為您解析公設比與容積率的定義、計算方式，並詳細闡述公設是否計入容積率，幫助您全面理解這兩個關鍵的建築法規概念。
什麼是容積率？
容積率是衡量建築物總樓地板面積與其坐落基地面積之間比例的指標。
簡單來說，容積率決定了在一塊土地上，可以蓋出多大的總建築面積。它是由政府都市計畫法規所訂定，目的是為了控制都市的開發強度，避免過度擁擠，並確保公共設施（如道路、學校、公園等）的承載能力。
- 計算公式： 容積率 = (建築物之各層總樓地板面積之和) / (基地面積)
- 意義： 較高的容積率意味著在同一塊土地上可以建造較大的建築物，通常在商業區或人口密集區較常見。
- 影響： 容積率直接影響到建案的總銷售面積，進而影響到建商的利潤和房屋的售價。對於購房者而言，容積率較低的地區，通常居住環境會相對寬敞舒適。
什麼是公設比？
公設比是指社區公共設施面積佔該戶房屋權狀登記總面積的比例。
這裡所說的「公共設施」是指所有住戶共同使用的區域，例如：社區大廳、樓梯間、電梯間、健身房、游泳池、中庭花園、垃圾處理間、管理室等。這些公用設施的面積，會被分攤到每一戶的權狀中，形成「公設面積」。
- 計算公式： 公設比 = (公共設施面積 / 房屋權狀登記總面積) * 100%
- 意義： 公設比越高，代表您購買的房屋中，屬於您個人專有使用的室內空間（實際使用面積）佔總面積的比例就越低。
- 影響： 高公設比的房屋，雖然看起來權狀面積較大，但實際可使用的室內空間可能反而較小，且需要分攤較高的管理費。
公設算不算容積率？
答案是：公設「不直接」計入容積率的計算。
這點是許多人容易混淆的地方。我們需要釐清的是，容積率的計算基礎是「建築物總樓地板面積」，而這個面積主要指的是「法定用途的樓地板面積」。
詳細解釋如下：
- 法定樓地板面積： 這是指建築物設計時，根據建築法規所核定的、可供使用的樓地板面積。這包含了您的專有室內空間（如客廳、臥室、廚房、衛浴等）以及部分法定上的公共空間（如陽台、露台、雨遮等，但這部分計算有特定規定，有時會計入一部分，有時則不計入或有比例限制）。
- 法定公設： 像是樓梯間、電梯間、管道間、以及為服務建築物之住戶或使用者而設置之必要空間（如管理室、機房等），這些被歸類為「法定公設」的部分，它們的面積在建築法規上是計算在建築總面積內的，因此會計入容積率的計算。
- Bonus 公設（或稱之為「會館」、「俱樂部」等）： 像是健身房、游泳池、KTV、電影院、兒童遊戲室等，這些非為建築物基本機能必要而設置的附屬設施，在許多國家或地區的建築法規中，可能不計入容積率的計算。然而，這些設施的建造面積，通常會被計入「建蔽率」的考量，並以「公共設施面積」的名義，被分攤到每一戶的權狀總面積中，進而影響公設比。
總結來說：
建築物總樓地板面積（計入容積率） = 專有室內面積 + 法定公設面積（如樓梯間、電梯間） + 部分陽台、露台等（依規定計入）
房屋權狀登記總面積（影響公設比） = 專有室內面積 + 公設面積（包含法定公設和 Bonus 公設）
所以，您可以理解為，容積率主要控制的是「建築物的總體積」；而公設比則是在這個總體積下，將公共設施的面積「分攤」到各戶的權狀上。即使 Bonus 公設的面積沒有計入容積率，它依然是建築物的一部分，並且會被計入權狀總面積，導致公設比提高。
為何會有公設比的產生？
公設比的產生，主要是基於以下幾個考量：
- 便利性與舒適性： 提供住戶共享的設施，提升居住品質和生活便利性。
- 法規規定： 建築法規要求設置必要的公共安全與服務空間（如逃生梯、消防設施空間等），這些空間計入公共設施面積。
- 建商規劃： 建商為了提升建案的吸引力，會設計較多的休閒娛樂設施，這些設施也包含在公設中。
為何了解公設比很重要？
了解公設比對於購房者至關重要，原因如下：
- 實際使用面積： 公設比越高，您實際能使用的室內空間就越小。
- 房屋價格： 雖然您購買的是權狀面積，但實際使用的空間比例卻較低，等於是以較高的單價購買了公共空間。
- 管理費： 房屋的管理費通常是按權狀面積計算，公設比越高，您需要分攤的管理費也越多。
- 房屋價值： 在市場上，過高的公設比可能會影響房屋的轉售價值。
如何判斷公設比是否合理？
判斷公設比是否合理，需要綜合考量：
- 建案類型： 通常，大樓住宅的公設比會比公寓或透天厝高。
- 設施種類： 擁有豐富休閒設施的建案（如游泳池、健身房等），公設比自然會偏高。
- 市場行情： 了解同區域、同類型建案的公設比，進行比較。
- 個人需求： 如果您非常重視公共設施的使用，那麼較高的公設比可能對您而言是值得的。但如果您只需要基本的居住空間，則應選擇公設比較低的建案。
一般而言，目前的市場上，新成屋大樓的公設比普遍落在 30% 至 35% 之間，部分訴求豐富公設的建案甚至可能達到 40% 以上。而中古屋或較早期的建築，公設比則相對較低。
常見問題 (FAQ)
如何計算我實際可以使用的室內空間？
您實際可以使用的室內空間，通常是指「扣除公設後，屬於您專有的使用面積」。您可以從您的房屋權狀上找到「主建物面積」和「附屬建物面積」（如陽台、露台等，這些通常也算是您的專有部分，但部分計入容積率有規定），將這兩者加總，即為您實際可使用的室內空間。計算公式為：主建物面積 + 附屬建物面積 = 實際使用面積。
為何有些建案的「雨遮」不計入公設比？
雨遮過去曾被計入權狀面積，但由於其使用機能有限，且容易被虛坪化，所以在新的建築法規下，許多地方規定雨遮不計入權狀總面積，也不計入公設比。這有助於減少購房者的負擔，並讓房屋面積更加實坪化。
公設比越高，代表房子越不好嗎？
不一定。公設比的高低本身並不能直接判斷房子好壞，而是需要根據您的個人需求和預算來衡量。如果建案的公設能提供您所需的便利和休閒，例如有完善的健身房或親子活動空間，那麼即使公設比稍高，也可能是值得的。但如果您追求的是最大的使用坪效，且對公共設施需求不高，那麼高公設比的房子可能就不是最佳選擇。
如何得知建案的公設比和容積率？
您可以向建商或房仲索取建案的「預售屋或房屋買賣合約」，裡面會詳細載明建案的相關資訊，包括建蔽率、容積率、各戶的權狀面積、主建物面積、附屬建物面積、公設面積等。此外，也可以查詢政府的都市計畫相關資訊，了解該區域的容積率規定。
Bonus 公設面積若很大，對居住品質有何影響？
Bonus 公設面積很大，意味著您購買的房屋中，有較大的比例是屬於公共設施，而非您可獨自使用的室內空間。這會直接反映在您的實際使用空間比例上。同時，較大的公共設施面積也意味著需要更多的清潔、維護和管理，因此通常會導致更高的管理費。但反過來說，如果您善加利用這些豐富的公共設施，也能大大提升您的居住品質和生活樂趣。
