住宅楼开民宿引发投诉不断
如何规范难倒众部门
本报记者 杨铌紫 实习生 鄢钧丹
一段时间来，12345政府服务热线关于民宿扰民的投诉不断。民宿作为一种新兴业态，何以招致如此多的投诉?对此，重庆日报记者展开了调查。
民宿开在住宅楼 居民投诉无果
8月3日，记者来到南岸区阳光100国际新城D组团，这里刚好位于南滨路上，正对着重庆旅游地标来福士，是不少游客“打卡”的首选之处。由于地处景区附近，小区内有不少业主做起了民宿生意。
“我们小区已经是民宿的‘重灾区’，其中很多民宿并没有合规的手续，也没有和小区业主协商就私自开设民宿，并且有些还存在二房东、三房东的现象。”小区居民刘先生这样说道。
记者打开大众点评、美团等APP搜索“民宿”，发现目前该小区D组团在各网络上注册的民宿大约有40余家，其中有8家还可预定房间。根据网上的信息显示，这些民宿多以“靠江景”为主要特色，房型有1居室到5居室不等，单天房价在100-1000元左右。
民宿生意的火热，外来游客的流量增大，给小区居民带来了不少困扰。小区居民刘先生说，民宿给小区带来了治安、基础设施维护、内部交通、扰民以及防疫管理等多方问题。
无独有偶，位于渝北区龙溪街道星辰支路1号的碧桂园嘉誉小区也开了不少民宿和小宾馆。
这里共有包括商业在内的三栋楼，其中1、2栋属于住宅楼，民宿就开在这两栋楼内。记者上网查询，有近15家民宿正在营业，价格也不高，但它们在小区里没有打广告，记者无法进入查看其内部情况。
“我是2023年下半年入住的，当时住进来就发现已经有人开了民宿，但并未经过我们其他业主的同意。”住在2栋的宋女士告诉记者，半年前她就和其他业主向物业工作人员投诉了，物业工作人员虽然多次劝导，但民宿还是继续开着。
由于该小区地理位置较好，且1、2栋房型基本为单间配套，因此不少附近的上班族都选择在这里租房。“其实租在这里我们还是很满意，就是这里民宿、小宾馆太多，人员流动性大，感觉不太安全。”租客们向记者透露，尤其到了晚上，就特别的吵闹，垃圾也是随处乱丢，破坏了小区环境。
多方劝导呼吁无济于事 民宿到底该由谁来管
小区居民不堪其扰，只好找到物业公司，但物业也拿这些民宿没办法。
阳光100物业管理单位表示，他们无法采取强制措施，只有加强小区外来人员管理，并张贴“禁止住改商”的提醒海报对此进行呼吁。
而碧桂园嘉誉物业则告诉记者，已经接到了不少业主和租客的投诉，7月份的时候向新牌坊社区反馈了投诉情况，目前还未得到回复。他们在小区公共区域张贴了禁止开公寓和民宿的提醒，但收效甚微。同时，业主之间也存在矛盾，比如有的业主因为没有住在这里所以租给别人开民宿也无所谓，而有的业主由于是自住房因此很反感。
记者在两个小区内的公共区域都看到，写有“住改商行为侵害全体业主权益，本小区性质为纯住宅。严禁办公、私人会所、民宿等经营行为!”“碧桂园嘉誉小区1、2栋属于住宅性质，业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅用房改变为经营性用房(例如私自用于酒店、民宿或者公司等经营性质的场所)。若要改变用房性质的，除了遵守法律、法规以及管理规约外，应当提前报备政府部门并征得楼栋全体业主的一致同意”等由物业张贴的通知。
记者来到南岸区石溪路社区服务中心，社区工作人员表示，由于阳光100小区地理条件优越，游客较多，因此民宿数量也比较多，社区时常会接到居民的投诉电话，但社区无法干涉处理民宿，只能采取呼吁和劝导等措施。
“其实这件事我也多次向南岸区涂山派出所联系，了解到目前阳光100国际新城在公安机关备案的民宿大约有200家，但没有相关政策支持，对此他们只能审查住户行迹以及入住手续是否合规等问题。”阳光100居民刘先生谈到，在疫情期间，警方也通知民宿老板们暂停营业。
随后，记者致电涂山派出所了解相关情况，对方表示不接受采访。
记者向规划自然资源部门及市住建委几经询问了解到，住宅小区内开民宿，其本质是住改商的问题，物业公司和社区都没有任何管理权力，而其主管部门在商务委。记者又向市商务委取得联系，截至记者发稿时，市商务委未作出任何回应。
民宿业该如何发展 律师这样建议
民宿究竟该如何管理?业主与民宿老板的矛盾又该怎么化解?北京市京师(重庆)律师事务所律师高金宽表示，国家文化和旅游部发布的《旅游民宿基本要求与评价》就“旅游民宿”进行了明确定义，特指利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800 ㎡，主人参与接待, 为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。由此可见，民宿业具有商业性质，且与旅馆业的经营性活动相类似。
小区业主将其住房改为民宿对外营业，之所以会引发邻里冲突及社会争论，高金宽分析，主要是因为经营民宿存在扰民、影响邻里关系、治安事件、卫生及消防隐患等诸多问题，这也恰恰体现了小区民宿业的违法特性。
鉴于民宿业的商业性质，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主要将其住宅整改为民宿对外经营，首先要经有利害关系的业主一致同意，然后通过国家相关监管部门的审查及许可，比如行业准入及卫生许可、消防合格等。同时，民宿的经营活动还要符合小区物业的管理规约。
否则，小区民宿的存在就没有合法的基础，就存在被依法取缔、没收违法所得、罚款等行政追责以及排除妨害、消除危险、赔偿损失及其他民事担责的风险。
高金宽认为，针对整个民宿业而言，不能将民宿简单的等同于“日租房”或“短租房”，并按照房屋租赁的逻辑进行管理，而应该参照旅馆业对民宿业进行行政审查及许可，这样才有助于民宿行业的健康良性发展。
